前山新房装修哪家好呢楼盘测评苏州科技城前

介于上一篇《湖西星辰》楼盘点评文章反响还可以，许多读者表示想看其他楼盘分析，接下来麦子会侧重写一些楼盘点评的文章，一方面写起来简单，另一方面不会水文，免得有读者吐槽最近文章没质量。

老规矩，把你们想看的楼盘文末留言出来，按点赞数量排序。

科技城——前山澜庭

01.地块介绍

2019年11月6日，苏高新联手招商以0溢价率13089元/㎡的楼面价（托底），拿下科技城金融小镇巨无霸地块，容积率只有1.0。

项目位置在新区科技城玉屏路与景润路交界处，金融小镇正对面。

如上图所示，整个住宅区围绕金融小镇配建，从规划上看，未来只有前山澜庭和中海地块可以用来住宅建设。

这里需要特别注意一下，金融小镇原规划中是有一所初中的，后来不知什么缘故动态更新后取消了，笔者个人猜测是规划住宅户数太少。

前山澜庭地块最大的亮点就是离金融小镇非常近，属于科技城规划“三核”之一（智慧核），然而金融小镇自交付以来，人气一直不高。

02.项目介绍

受地块容积率限制，小区由6-9F的洋房构成，低密度、低容积率、加上前后靠山，居住环境非常舒适，面积段110㎡、125㎡、141㎡，由于洋房因故，得房率相对比较高，125㎡户型非常好看。

大开间横厅和宽阳台让房间采光很好，加上高得房率使屋内空间显得很从容，比如餐厅没有放在某个拐角旮旯地方，这种面积段3+1（横厅开放式书房）正好，如果强行做4房反而会显得改善不足，变成更注重功能性的刚改产品。

小区精装标准不错，自带中央空调、地暖、新风系统，唯一担心的是苏高新没有什么精装交付小区不多，海胥澜庭中规中矩，马上交付的樾澜庭很不错。

总之，小区亮点算比较多的，可惜用的招商物业。

03.竞品比较

前山澜庭与熙境云庭之间比较：

很多人问过我前山澜庭跟科技城另一个苏高新开发的熙境云庭如何比较，我试着讲的简单一些。

“澜庭”系列是苏高新集团最好的产品，没有之一。

15年的时候，新港、新创、永新三个地产公司合并为苏高新地产（苏高新集团子公司）后，制定路线就是“澜庭”系主打高端改善，“熙庭”主打刚需改善，至于后来演变出来的“云庭”系，则是苏高新地产的合作楼盘，比如泊云庭、海和云庭等等。

另外一种说法，项目推广命名和公司有关，比如“澜庭”属于苏高新集团（母公司）、“云庭”属于苏高新地产或者苏高新股份有限公司（子公司）。

总之，内部品牌定位考虑，“澜庭”一直是苏高新最高端住宅系列。

所以，关于前山澜庭，我很少参考熙境云庭做竞品，熙境云庭客群和前山澜庭也不一样，反而金茂府竞品属性更多一些。

前山澜庭和金茂府两者之间比较：

金茂府位置更好，学区更好，周边环境更成熟，就是高层最后一期楼幢位置不太好，导致市场不像之前几期那样追捧。

前山澜庭相对价格便宜些，而且是洋房，户型明显更好，缺点就是周边比较荒僻，配套很少，极其依赖规划成型。

这两个之间比较就看自己购房需求侧重哪些了，个人觉的选择哪个都OK。

04.项目优点

上文基本优点都讲过了，这里再简单总结一下：

（1）低密度洋房社区，前后靠山，宜居；（2）精装标准和户型都很不错；（3）属于科技城规划的核心区之一。

（4）价格有倒挂预期，这里解释一下，考虑到中海拿地价1.85万，加上地块要求2K/㎡的装修标准，很显然后期售价3万起步，个人预计会是3.1万上下，也就是说前山澜庭目前2.8W均价对比“隔壁中海新房”是存在一定倒挂预期的。

05.项目缺点

相信这才是各位重点想看的，项目优点业务员都会反复告知，生怕漏过哪条能够打动购房者的，而对于项目缺点几乎避而不谈，因此很多购房者房子买好了，事后才稀里糊涂感慨怎么会买这。

这也是写楼盘点评的初衷，希望各位买房都是基于信息全面了解的基础下做的判断。

（1）目前地段感官很偏，科技城最南端，周边几乎没有任何大型配套，极其依赖规划。

（2）没有组团小区居住氛围，距离最近的二手小区同样是苏高新旗下的青山绿庭，也是科技城最早的住宅小区，青山绿庭目前均价2.6-2.8万，在科技城二手小区中，涨幅偏低。

（3）周边极缺人气，金融小镇商业开业后基本没什么人，招商运营考验也非常大，一不小心可能会步科技城文体中心商业后路。

（4）一期7月9日开盘，首开去化9.1亿，卖的还算不错；二期8月31日开盘，去化5.94亿；三期11月2日开盘，去化6亿。

从官方喜报上看，二期、三期的销售远不如一期，重点麦子了解下来，二期、三期愿意等4个月左右周期，极大程度放宽了付款要求，因此目前二期实时网签率只有50%，相较一期的78%网签率仍有不小差距，可见市场热度有所下滑。

（5）中学配套较远，小学和幼儿园都在家门口非常方便，中学麦子预计大概率是锦峰校区，这样就需要横跨科技城南北两端，大概距离在4KM左右，非常远。

06.总结

把以上几点放在一起综合考虑，前山澜庭属于那种，目前配套不太成熟，比较依赖未来规划兑现（重点规划区域）和商业建设运营，低密度洋房装修和居住品质较为不错，并且价格对比未来“中海新房”有一定倒挂预期的项目。

再简短一些，就是自住非常不错，投资不是很热门，有一定升值潜力（与未来规划兑现有关）。

因此我个人觉的项目适合入手，如果从A/B/C/D/E这5个购买等级划分，可以评为B级。

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