新房装修物业干预措施方案物业公司对二次装

二次装修管控一直是物业公司项目管理上的难点。

一是管控难度大，业主抗性强，容易导致业主对立；

二是监督容易滞后，常常等违章已经完成或接近完成才被发现，造成既成事实；

三是容易因二次装修产生一系列的衍生问题。

案例

案例1：2017年某小区业主杨先生在自住房门外公共走廊区域内建了一扇“门外门”。

物业巡查发现后，杨先生收到物业的拆除通知。在反复通知、上门协调无果的情况下，物业联合城管、派出所将“门外门”拆除。

随后杨先生在微博对物业进行大肆攻击抹黑，要求物业赔偿“门外门”，并拒缴交物业费。

案例2：2017年某别墅小区业主王先生违规扩建自家别墅，遭邻居举报投诉后，扩建部分被强制拆除。

王先生与物业发生矛盾，并殴打物业服务中心员工。

二次装修应不应该管？

自己家的房子装修，关物业什么事？物业监管二次装修到底是“分内之事”，还是多管闲事？

上述二次装修违建现场，不仅仅是侵占公共区域的问题，还存在较大的安全隐患。

比如违规搭建“门外门”，影响通行，会对消防安全造成隐患；扩建别墅，开挖地下室，极易受土壤松懈、降雨及施工质量差等影响，发生下沉、塌陷、倒塌等灾害事故。

在原有建筑物之上，擅自搭（扩）建违章建筑，如果遇上雷雨天气，容易对现场工人、甚至是区域以内的强、弱电线路造成雷电电击损害。

要是违建紧邻项目围墙，那它就更容易成为非法出入小区的攀爬、落脚“工具”，给小区治安防盗形成隐患。

我国《物业管理条例》第五十三条的规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”

住宅装修有哪些禁止行为？物业公司如何巡查？

《北京市物业管理办法》第三十一条也明确规定：“住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。”

因此，从法的角度来讲，装修前到物业登记，办理相关的物业手续是必要的合法的。否则将被视为野蛮装修，属于违规行为。

物业的装修管理是住宅小区物业服务中的日常性工作，也是物业服务中的重要工作。

物业装修管理的把控不仅关系着物业公司所提供的物业服务的水平和形象，也关系着业主日常居住的舒适度、幸福感，更关系着业主房屋未来的保值和增值。

二次装修应该如何监管？

装修问题多多，违章原因多多，作为物业方的我们应该怎么做呢？

要做好二装管控，得从源头、过程、环境、人员四个方面综合施策，才能取得满意的效果。

1. 提前告知：

提前告知装修手续办理的流程、提供的相关资料、费用，装修时需要注意的事项、施工过程中安全措施、严禁违章的要求，如违章物业将采取严厉措施进行限期整改等事项。

提前告知不但可以体现物业公司的专业形象，更有助于预防装修过程的违建。

2. 熟悉内容：

作为物业装修管理的部门，要熟悉自己的岗位职责、熟悉报建的资料、流程；

熟悉办理各种证件的具体操作；

熟悉装修巡查的内容、设施的配备、材料的堆放；

熟悉对于违章装修的处理流程方式方法等内容，熟悉相关法律法规的运用等内容，以引导业主合理文明安全装修。

3. 严控过程：在装修过程中，物业应要求业主严格按照相关法律法规的要求进行安全文明施工。

要坚持对违章违建零容忍的原则，发现违章现象要及时制止，并采取相关有效的措施。

及时下发违章整改通知书，与业主及时沟通，并要求其限期内进行整改；拒绝整改的、不服从管理的，要及时向城市相关执法部门上报，已正确履行物业服务中心的职责。

4. 加强沟通：作为合格的物业服务人员，在坚守法律、职业道德标准的同时，我们还要与装修现场、业主保持良好的沟通。

对于装修安全的注意事项、对于违章装修的危害以及其不合理、不合法性，都要提前告知装修人员及业主，保证小区装修工作有效、有序进行。

5. 熟用法规：要想做一名合格的物业装修服务人员，不但要熟悉的公司的管理制度，熟悉自己的岗位职责，同样也要熟悉物业相关的法律法规。

这是基本的要求，也是物业装修服务人员必备技能。

在现场管理中，我们不但要灵活处理违章的问题，同样也要言出有据，有法可依，只有这样才能更好地为业主服务，更好地引导业主安全文明地进行装修。

二次装修中的衍生问题

■ 业主因二次装修受阻拒缴物业费，物业应如何处理？

如何解决双方的矛盾？怎样正确处理好双方的关系？发生纠纷后，物业和业主又应该如何维护自身的合法权益？

首先，物业和业主双方应该签订约定明确、内容详尽的物业服务合同，并严格遵循。

其次，应寻求正确的途径进行干预。物业企业在二次装修监管过程中没有执法权，在监管未果的情况下，应向属地城管部门举报，进行强制干预。

第三，业主拒缴物业费，是否可以采取停水停电的方式强制催缴？

基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。

物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。

对物业企业而言，如果发生业主拒缴物业费的行为，应依据物业服务合同的约定，向法院提起诉讼。

■ 邻里投诉产生矛盾怎么办？

房子属于业主个人不假，但生活在同一个社区内，装修势必会影响到邻里。

此时，物业就是协调装修业主和邻里关系的一根纽带。物业会将你的装修时间、地点等情况在业主所在楼内公示，提醒大家。

此外，如果是旧房翻修的话，建议在开工前和邻居打好招呼，避免装修期间影响到邻里生活作息而导致关系紧张。

另外，为避免邻里间因举报而尴尬、不和谐，建议相关部门能对举报隐私进行保密处理。

■ 社区安全

装修不总是个人在施工，多数时候会涉及装修公司。

施工队进场施工，运输材料等，人员进出频繁且复杂，小区的安全问题谁来负责？谁对邻居的安全负责？

这时候，物业就显得尤为重要，物业有权监督并加强安全管理。

■ 公共环境

装修虽说是一家的事情，但装修时的水电改造、厨卫防水处理等等，都会牵扯到左邻右舍。

比如哪些地方能改，哪些地方不能改，哪些工程涉及主体结构，哪些改造有安全隐患，都有哪些拆改规定和限制，这些若没有物业监督行，后期很可能会产生装修纠纷和矛盾。

其次，装修难免会产生大量垃圾，这些垃圾属于建筑垃圾，而非生活垃圾，物业公司并无义务帮你运送装修垃圾。

所以装修垃圾要么自己及时清运，要么缴纳垃圾清运费交由物业公司运送。

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